中国物权法及不动产法国际研讨会——美国的经验及其对中国的借鉴意义（十）
Professor Joyce Palomar
【全文】
提高土地权利的安全性刺激中国市场的发展（四）
2。3 土地使用权转让过程式中存在的风险
对土地使用权进行投资，投资者面临相关法律法规不够明确的投资风险。目前还没有一项全国统一的制度来规范拍卖程序，省政府和地方政府都制定本地适用的拍卖程序。如果土地使用权的转让没有以拍卖、公开竞标的方式进行，或者拍卖程序不符合地方上的规定，土地使用权的转让协议是否会被撤销？
2．301 划拨土地使用权转让过程中的风险
划拨土地使用权的受让人如果打算转让权利，必须符合一些法定条件。这些条件的目的在于确保土地划拨的目的已经实现，并且原使用权人不是谋求不当利益的投机者。这些前提条件包括：
划拨土地使用权的原使用权人已缴纳土地使用费，获得土地使用权利证明。
原使用权人必须已经根据划拨合同的约定、已经开始对土地进行开发。如果是建筑开发用地，原使用权人必须已经至少投入项目所需全部资金数额的25％；——必须已经安装基础设施。
如果建筑项目已经完成,原使用权人必须已经获得建筑的所有权证，对于外销房屋的顶目建设，还必须已获得政府有关部门颁发的外销房许可证。
这里存在事实上已经满足，于是接受对于土地使用权的权利转移；然而最后才发现，政府认为某些条件并末成就。
2．302 把划拨土地使用权转为出让土地使用权的风险
出让土地使用权可以被转让，而划拨土地使用权不能转让，因此存在一个把划拨使用权转化为出让使用权的程序。程序中的某些制度在实际上，已经被后来颁布的有关实施细则宣布废除，未能完全严格的执行转化程序的后果尚不清楚——转让是归于无效，还是可撤销，或者是可以由受让方、抵押权人执行转让契约？
1995年修订版的土地登记条例第36条规定，中外合资经营企业的中方投资者可以把集体所有的土地使用权折价，作为设立合资企业的出资。然而其他规章和现行实践都表明，在村民集体可以把它所拥有的集体土地使用权作为合资企业的出资之前，必须先把土地转化为国有土地，然后取得出让土地所有权。
建设部1995年的转让条例有几处已经揭示，政府打算对划拨土地使用权是否须转化决定特殊情况是否存在的问题保留比较大的自由裁量权。这也带来不确定性。
