《
土地管理法》在1988年被修订，当时明确地规定国有土地和农村集体所有土地地使用权都可以转让，然而1998年版本的《
土地管理法》又明文禁止了这种做法。国务院至今为止还没有颁布出让、转让农村集体所有土地的使用权的行政法规。
国家土地管理局在1999年也发布了《关于加强对“果园、庄园”等农林开发活动的通知》，要求“其他农业和林业开发活动”必须符合土地利用总体规划的要求，并且应当向有关部门事前申请、履行报批程序。
由于这些规定，土地权利的受让人和投资者必须查证在城郊地带的土地是否由国家所有、而非农村集体所有的土地。如果土地由农村集体所有，受让人和投资者就必须查明，农村集体已经从县政府获得批准，将土地使用权作为对合资企业、合作企业的出资。
2．203 外商投资企业权利的不确定性
关于外商投资企业的土地使用权的法律规定确不甚明了。根据法规的规定，外商投资企业所在地的县级以上人民政府有权制定这些企业的土地使用权的规章。
2．204 关于土地租赁的风险
在中国，土地或归国有，或归农村集体所有。土地的使用权可以被长期出让。只有当土地管理部门确认了出让土地的使用权，才有可能使受让人进一步出租这个使用权。
关于建筑物的出租使用，法规要求在租赁合同被执行或修改的30日内，当事人向市级或县级的建设管理部门进行建筑物的出租登记。土地使用权的合法有效取决于权利是否依法登记，但是要求建筑物租赁登记的法规条文，对于没有依法登记建筑物租赁契约的后果却规定地很模糊。未经登记的租赁契约是否就无效呢？如果建筑物的租赁也和土地使用权一并都在土地管理部门进行登记、而非在建设管理部门登记，后来取得对建筑物权利的第三人是否可以对抗承租人呢。这在现代法律中难以找到确切的答案。
中国法律从没有对土地租赁的承租人可能转让承租权，或者作为出租人把土地再行出租的情况进行规定，可见只有在原租赁契约内明订关于出租人的转让、转租事宜，承租人才有这项权利。在中国法的理论上，承租人由租赁契约取得的权利和利益是不可能被抵押的，因为它在性质上是一项债权，而非物权。
现在不能十分确定的是：如果土地出租人对他所持有的土地使用权设定抵押权，那么抵押权人是否对该土地后来的承租人拥有可以抗辩的优先权？由此看来，同样无法确定的是：假设土地使用权所抵押担保的债务未能及时偿付，在抵押权人请求对土地进行财产清算、清偿债务的时候，如果用于抵押的土地使用权的使用期限还没届满，那么取得、占有、使用土地的承租人（无论其权利取得在抵押权设置之前或之后）和抵押权人对于同一块土地（同一个土地使用权）都具有权利，究竟谁的权利具有优先权？土地的占有使用者是否受制于抵押权利人的清偿要求？
