对我国农村集体土地非法交易的检讨-法搜-中国法律信息搜索网

　　（2）假借出租或承包土地的形式进行集体土地的非法转让。由于集体土地需被国家征用转为国有土地后才能转让，一些集体土地所有者或使用者就假借租赁或承包土地的方式，通过提高租金或承包费，把地价隐含于其中，从而达到非法转让集体土地的目的。这些租赁合同通常的特点是：
　　①租期长达几十年；
　　②租金一次性交付；
　　③承租方可以自由使用土地；
　　④不允许出租方终止合同，等等。
　　就目前的审判实践而言，此种形式较为普遍。
　　（3）假借房屋转让、租赁之名进行土地转让。我国法律虽然禁止将集体土地进行转让、出租，但是转让或者出租集体土地上的房屋却是允许的。因而转让双方很易达成默契，先由集体土地所有者或使用者按受让方的要求将房屋建好，双方再签订期限较长的转让或租赁房屋合同，把房屋交给受让方，并将地价隐含于房价或租金当中。这种方式较假借租赁土地的方式更具隐蔽性。此类房屋租赁合同亦具有上面所说的土地租赁合同类似的特点。
　　（4）以合作建房的形式进行土地转让。由集体土地所有者提供土地，另一方在该幅土地上建好房屋后，一部分房屋归集体土地所有者，这其实也是一种非法转让集体土地的行为，只不过集体土地所有者不是直接拿到土地转让费，而是以取得房屋这种实物来代替土地转让费。
　　（5）假借联营形式进行非法转让。同城镇国有土地使用权一样，在一定条件下，国家也允许农民集体经济组织或者集体土地使用者以其土地使用权作为投入的条件，与提供资金等其他生产要素的单位、个人共同兴办联营企业或者其他经营性经济组织，合资、合作从事生产经营活动。如果是真正地举办联营企业当然无可厚非，但实际上，有许多的所谓联营企业并不是真正的联营，集体土地所有者或使用者往往除了提供土地外，既不参与经营也不承担任何风险，而是拿到一笔相当于土地转让费的利润后，就什么也不管了。这显然也是一种规避法律的非法转让行为。
　　另外，在农村,基层政府为了利益最大化,在征地中用合法或违法方式算计集体和农民。表现为：①压低补偿； ②拖欠和挪用、平调补偿费；③一些县间道路建设征用集体土地,不给补偿；④在统征中,对原经批准的乡村企业占地,不予认可,照样低征高卖。
　　3、把集体土地非法低价出租。集体土地除可由集体经济组织和个人进行农业性承包经营外是不能私自把其出租用于非农业用途的，要把集体土地用于非农业用途须经国家有关的管理部门批准。而在我国农村中，尤其是城市近郊区,受政府低征高卖土地和国土无度使用的影响，集体和农户乱占土地建房出租等现象较多出现。还有未经任何手续即把土地出租的情况发生，对承租者使用土地没有任何限制，任由承租者喜欢怎样就怎样，并且租金极低，近乎无偿使用。还有在乡镇的默许或撮合下,村社集体与用地单位按彼此得益的中间价,非法签约租占土地数十年,建度假村、游乐园、办企业等。