所谓被拆迁人，指在拆迁范围内被拆除房屋及其附属物的所有权人、代管人、国家授权国有房屋的管理人及被拆除房屋及其附属物的使用人。其中，对被拆除房屋的所有权人和使用权人的认定，是拆迁纠纷中最有争议也最为经常遇到的问题。一般情况下，只要被拆除房屋及其附属物的产权人持有房屋产权证，就可以认定其为被拆除房屋的所有权人。但是，如果因析产而引起产权证标明的房屋产权不确定时，就应当以当事人各方就析产问题订立的书面析产协议为准，没有析产协议的，可以房地产主管机关就析产事宜制作的已经生效的析产调解书或者析产决定为准，或者以人民法院已经生效的调解书、判决书、裁定书为准。如果以上证明材料仍缺乏，如何确定被拆迁房屋所有权人？笔者以为，只要有关当事人能拿出规划部门就房屋改建、翻建、扩建或者新建的规划批准文件，人民法院就应认可批准文件上的申请人为该房屋的所有权人。
被拆除房屋及其附属物的使用权人的确定，一般通过审查租赁合同或借用合同以及国家的有关房屋划拨文件来实现。对于以承租方式取得房屋使用权的，一般以房屋租赁合同和在拆迁范围内有常住户口的承租人及其共居亲属为被拆迁人。在我国大规模房改前，由于房屋使用权大多数是以租赁方式取得的，房屋的承租人就是房屋的使用权人。实践中，如有承包经营者因承包合同使用被拆除房屋的，能否作为被拆除房屋的使用权人予以拆迁安置？笔者以为，承包合同作为发包方与承包方就经营实体在一定期限内的特定任务和指标的完成所达成的协议，体现的是一种所有权与经营权分离的经营模式，承包者并无独立意义上的法人资格，承包者的责任更多地体现为对内的责任，其对企业资产包括被拆除房屋的占有、使用对第三人（拆迁人）并不产生直接的法律影响，被拆除房屋的使用权不会也不可能因承包合同而移转。承包者如果因拆迁而受到经济损失，应由发包方通过内部法律关系予以解决，而不能将其与拆迁法律关系混同。因此，发生拆迁时，人民法院应当认定承包合同的发包方为被拆除房屋的使用权人。
征地拆迁与城市房屋拆迁
我国法律规定，城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。国有土地地上建筑物的拆迁，属于城市房屋拆迁的范畴，适用《
城市房屋拆迁管理条例》的规定。而农村集体土地地上建筑物的拆迁，属于征地拆迁范畴，适用《
土地管理法》有关征地补偿安置的规定。在土地管理和房屋管理二大职能没合并前，国土部门和房管部门分别是征地拆迁和城市房屋拆迁的主管机关。由此可见，征地拆迁与城市房屋拆迁是两种不同性质的拆迁活动，其运作遵循各自不同的程序和规则。由于农村与城市经济发展水平的巨大落差，征地拆迁与城市房屋拆迁在补偿安置方面存在高低不等的标准，在某些拆迁案件中，两种补偿安置标准的选择适用，往往成为当事各方争议的一个焦点。譬如，在城市郊区的土地开发中，一些集体土地因开发单位原因征而未用，导致地上建筑物使用多年未拆除，当开发单位着手拆迁时，过去荒凉的农村已经城市化，原先的“农房”可能已经变成黄金地段的商业门面或仓库等，在这种情况下，究竟是适用征地拆迁的补偿安置标准还是适用城市房屋拆迁的补偿安置标准？有一种观点认为，只要征地单位征地时未拆迁，被保留的房屋就应视为城市房屋，按城市房屋拆迁的有关规定进行补偿安置，如果按“农房”进行补偿安置，对被拆迁人会“显失公正”。而要求建设单位按城市房屋拆迁条件进行补偿安置，可以促使建设单位及时将征地投入开发，避免土地荒芜。笔者认为，现实中确存在开发单位将征地荒芜，致使土地资源浪费的问题，但这个问题已有法律法规对此进行专门约束，如规定征地二年未动工建设的，须向国土部门缴纳土地闲置费，一定年限后可由国土部门收回土地等。如果将征地拆迁混同于城市房屋拆迁，并以城市房屋拆迁的高标准补偿安置作为惩罚开发单位不及时利用土地的手段，理论上会引起法律关系的混乱，在实践中可能纵容部分拆迁户因抵制征地拆迁致使开发时间延后而获得高额补偿，使国家利益受到损害。因此，笔者主张此种情况下应仍遵循征地拆迁的标准进行补偿安置。
