中国物权法及不动产法国际研讨会——美国的经验及其对中国的借鉴意义(二十)
SUSAN F .FRENCH
【全文】
共有权益群体制度
结合独立所有空间与公用空间、设施、服务以创造不动产价值及提高其流通性（二）
普通法地役权
共有权益群体制度采纳两种类型的普通法地役权：施役权（easement）与约据(covenant)。二者都是不动产上附着的具有所有权性质的利益。属于对世权。地役权的显著特征是其附着于土地，并且伴随土地一同流通转让（run with the land），或者伴随其它建筑物的转让而流通。
施役权用于为了实现特定目的、而创设一项适用他人所有土地的权利。与中国的相邻权不同的是，施役权由个人财产所有者自主自发地协商议定权利的内容、范围与对价。在共有权益群体的公用财产所有权由业主联合会享有的情况下，个人业主对公用财产便享有施役权。
约据用于创设限制性义务，要求某一块宗地的所有者承诺特定的作为或不作为。在计划开发行共有权益群体形态下，约据要求个人业主必须向业主联合会缴纳会费，这项约据伴随着宗地的流通而转让给后一任业主，有效地确定了每一位业主都必须向业主联合会缴纳费用。这是因为，保证公用财产的正常维护需要长期持续不断的资金供给。
为了设立一个共有权益群体，建设项目的发展商要起草并且登记保存一份基础性文件，列举共有权益群体的各项内容与主要属性。文件包括业主联合会的组织结构、权力、与职责义务，个人业主在联合会的投票表决权、缴纳会费的义务、使用公用财产的权利，还包括修订文件的条款以及业主联合会的终止、解散。这份文件可以想象为共有权益群体的“地役权宣言”，类似于每个公司必备的章程。
财产使用限制是地役权宣言的一个重要部分。这类限制一般是通过颁发禁令（injunction）,详细说明在共有权益群体内被允许的房地产使用方式实现的。法律并不规定财产使用限制的内容，而是留给房产开发商、以迎合潜在购买者口味的方式、对财产使用限制进行具体的设计。在美国，为住房消费者一般所接受的财产使用限制包括如下几种：
对非居住用途的限制
常见的是，一切非居住用途都被禁止，不过在近几年，以住宅为经营场所、并且只引起少量的交通不便的经营活动开始被允许。这种关于居住用途的严格限制迎合了部分消费者的需求，他们力图避免自己的住所被商业带来的噪声和交通问题所干扰。在城市地区，一般还是可以见到“混合用途”的区域，允许有限的、受到严格限制的商业用途房产在居住区出现。
