“真空地带”的法律利益选择与衡平
北京大学法学院 张一诺
【全文】
“真空地带”的法律利益选择与衡平
－－债权行为做成后，登记完毕前的法律状态分析
一、问题的提出
二、分析与讨论
（一）第一步抉择：登记要件主义
（二）法律技术对原则适用的微调
三、结论
参考书目
一、问题的提出
不动产物权的变动是指不动产物权的发生变更及消灭。各国关于物权变动的立法例不尽相同，但出于对社会经济秩序和交易安全的基本保障，登记总是被作为不动产物权变动的公示方法如以规定，成为现代不动产制度中的一个重要组成部分。
在我国，基于法律行为而发生的不动产物权变动实行债权形式主义。也就是采意思主义与登记，交付与之结合，不承认有物权行为及其无因构成（梁慧星 陈华彬：《物权法》，法律出版社1997年版，第95页）。认为物权变动为债权行为的应有之力，登记则为不动产物权变动的生效要件，以确定物权的状态，保护交易安全。
然而实务中，在债权行为做成后，登记完毕前的阶段常由于各种原因被拉长，例如：当事人不知，行政机关的拖延等等。此时，在法律上人为地拉开了一个“真空地带”。如下图所示：
不动产物权的变动是指不动产物权的发生变更及消灭。各国关于物权变动的立法例不尽相同，但出于对社会经济秩序和交易安全的基本保障，登记总是被作为不动产物权变动的公示方法如以规定，成为现代不动产制度中的一个重要组成部分。
在我国，基于法律行为而发生的不动产物权变动实行债权形式主义。也就是采意思主义与登记，交付与之结合，不承认有物权行为及其无因构成（梁慧星 陈华彬：《物权法》，法律出版社1997年版，第95页）。认为物权变动为债权行为的应有之力，登记则为不动产物权变动的生效要件，以确定物权的状态，保护交易安全。
然而实务中，在债权行为做成后，登记完毕前的阶段常由于各种原因被拉长，例如：当事人不知，行政机关的拖延等等。此时，在法律上人为地拉开了一个“真空地带”。如下图所示：
契 登
约 记
成 完
立 毕
债权行为成立 物权变动生效
“真空地带”
由上图可见，在债权行为做成后登记完毕前的这一法律区间之前，其法律行为可以由债权法律来调整；此后的不动产物权确定地发生变动，由物权法律对其法律效果进行保护。而此期间的法律状态，法律尚无明文规定。对善意相对人的保护在此处脱节而使不动产买卖的风险承担和利益享受有失公允。出现了许多在法律上需要进行利益衡量的问题。具体举例说来，例如：买受人是否得处分标的物？行为人的行为能力以何时为准？“一物二卖”的情况下如何保护善意相对人？买受人的占有是否有本权等等均为需要衡量定夺的法律关系（参见王泽鉴：《民法物权》第一册，台湾1996版 第88页。）。
